还你一个集体退房真相

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2005年11月中旬，“集体退房”的报道零星见诸报端。一个月以来，关于“集体退房”的種種想象通过网络等公共传媒被放大，事件的真相正在被代表不同利益的群体按照自己的方式解读。对于北京的购房人来说，如何从上海购房人的遭遇中看清自己的前途命运，找准自己的坐标系，吸取经验教训，正是这起事件的现实意义。为此，本报记者深入上海，近距离接触退房事件的有关当事人，挖掘事件背后的故事，希望呈现出一组对北京购房人有所启发和借鉴的报道。

　　 12月18日，上海闸北区，“公园城市”项目售楼处外。

　　 风很大，背阴的售楼处门口寒意逼人，要求退房的业主集中在这里，安静地拉起了横幅。这个月以来，类似的活动已经搞了很多次，这一次，售楼处里面的人一如既往地不为所动。双方保持着一種微妙的安静。

　　 媒体报道：在今年3月前已有房产售出、3月份后仍有后续供应的项目，几乎无一例外地被卷入了退房、索赔差价的风潮。“集体退房潮席卷上海”。

　　真相：集体退房并未席卷上海滩

　　 与“公园城市”境遇类似的——是“水岸蓝桥”、“金沙雅苑”等中环外环之间的项目，这些项目集中在新开发的城市边缘地带。从时间上说，从2004年下半年到2005年一季度，这些项目的售价被人为拉高到严重脱离真实价值的高度，这个时间段的购房人，在宏观政策出台后，首先面对房价大幅缩水的残酷现实。

　　 我们的采访也证实了这个看法。在“金沙雅苑”结束采访，记者站在路边，竟然半个小时未能打上出租车。该区域有着明显的城市边缘组团的特征：路网不完善，轨道交通尚在纸上，配套严重不足；而在其他几个退房现象比较突出的小区，记者有着同样的感受。

　　 在整个上海楼市的宏大背景下，退房人群所代表的楼盘以及资金，实在是微不足道。在“金丰易居”副总裁丁祖昱看来，这些团体退房事件依然只是个案。那些地段好、前景明朗的项目价格依然坚挺，并未遭遇退房的命运。

　　真相：“集体退房”的并非炒房人

　　 媒体报道：“参与这一轮退房潮的，主要是本地和一些浙江投资客。”网络声音：“没必要同情那些炒房客，他们都是房价上涨的帮凶”。

　　 “炒房的人早就抽身了，再说，他们的资金承受能力和风险意识也强得多，他们没有这么冲动。” 丁祖昱认为。在他看来，这一轮退房潮的主角，是自住型买家。很多业内人士持有与他类似的看法。从实际的采访过程来看，很多要求退房的业主都是第一次或第二次置业，大多属于工薪阶层，买房时掏出了绝大部分积蓄。这些业主高位购买、户型偏大、位置也比较偏远的购买特征，也表明他们并非职业炒家。

　　 如果说，炒房人種下了因，那么，这些退房者收获的就是那个“恶果”。

　　 熟悉上海楼市的申浩律师事务所田庭峰律师给我们描绘了这样一幅路径图：2002、2003年，上海本地市民对于购买房产仍处于观望时期，他们做出的购房决策谨慎、理性、挑剔，而这时候，以温州人为代表的投资客开始进入；随后，房价开始一路飙升，出现了3、2、1的说法(内环以内均价3万元/平方米，内环和中环之间均价2万元/平方米，中环以外均价1万元/平方米)，对理财有天然热情的上海人开始进入，即使不是为了投机，自住型本地买房人也在这種疯狂上涨的效应面前丧失谨慎、理性、挑剔的优良传统。后文提到的水岸蓝桥业主王先生和他的未婚妻在两个小时内做出了买房决策，原因正是开发商描绘的美好图景、价格一路飙升的双重刺激。

　　 这时候，宏观调控已经开始，嗅觉敏锐的炒房人开始退出。“就在我们签约之后没几天，38套内部房按当时的价格退掉了，之后，房价开始下跌。”王先生说，这些炒房人留下的烂摊子，套住了他们这样的自住型买房人。真相：团退业主的维权依然在法律和理性轨道上

　　 网络声音：这些业主就是在胡闹，为了转移自己的损失不择手段。

　　 要求退房的业主对法律的了解和尊重，出乎记者的意料。

　　在水岸蓝桥和王先生签订的购房合同第19页上，补充条款的第三条有如下内容：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3％，并承担由此产生的一切相关费用”。

　　 这个条款是他和他的未婚妻在两个个小时内做出购房决策的最直接动因，那一天是2005年3月7日，正是上海房价最疯狂的时期。在他们看来，有了这个条款，也就等于有了保障，如果买了之后出现什么問題，还可以选择退房。

　　 签完合同两个星期之后，与他们所购买的那套单价14140元的复式同样户型、并处于同一栋楼的房子，被开发商喊出了8800元的一口价。王先生和未婚妻第一时间想到了退房，但当他们拿着合同去找“水岸蓝桥”售房部时，却碰了个钉子：售房部的工作人员回答：“我们这里只负责卖房，不负责退房。”售房部让他们去找开发商；在开发商那里，王先生和未婚妻被保安拒之门外。

　　 “我们并不是要退房，我们只是要根据合同条款解除这个购房合同。”王先生说。

　　 通过法律途径维权，已经成为这些要求集体退房的业主的共识。他们的代理律师上海跃平律师事务所的杜跃平律师建议业主暂时不要停止还贷，因为与银行的契约和与开发商的契约属于不同的法律关系，通过停止还贷来给开发商施加压力，并不是正确的做法。

　　 尽管其他项目没有这条补充条款，但要求退房的业主们仍然积极寻找法律救济的途径。他们所寻找的法律依据，比如，对购房格式合同里“發生风险应由开发商承担责任”这条条款中，“风险”的解释权，业主认为应当归他们所有。“如果已经交房，我们也就认了，因为那时候合同已经履行完毕了，现在还是期房，發生这样的风险，我们认为有权得到补偿。”对自己面临的法律处境，业主们有着清醒的认识。

　　 在花园城市业主刘小姐看来，退房并非他们的终极诉求。“我们希望能与开发商平等对话，得到一个满意的说法。”

　　 与刘小姐有着类似看法的，在要求集体退房的人群中占绝大多数。他们认为，既然购买的是期房，那么，在交房之前發生的价格变动，他们自然有权利被告知，而开发商拒绝对话的处理問題方式，让他们很失望。真相：投资热情并未受到打击

　　 网络声音：退房热潮将严重打击购买热情，上海楼市将大跌。

　　 就在业主们打着横幅静静抗议的“公园城市”售楼处现场，几组购房人正在与售楼人员交谈，记者询问之下，这些人都对该项目表现出了购买意向。售楼人员介绍，该项目推出的20套特价户型，目前已经销售一空，其他户型也销售良好。

　　 该买的还在买，并没有因为这起事件而打消购房热情。甚至，很多投资者乘低价入市。数据显示，11月以来，上海楼市成交量相对稳定，从环线比较来看，内环以内成交量比重明显上升，反映出市场对中心地段住宅的预期和接受程度相对较高。

　　 截止到目前为止，退房事件仍然局限在理性和法律的轨道上，并未干扰到正常的市场咝小５?宰宰⌒吐蚣业男奶?此担?廊皇歉霾恍〉拇蚧鳎?夥N心态上的打击将造成什么样的后续影响，仍有待观察。

　　我们为何风声鹤唳？

　　 对传统的中國人来说，房子意味着什么？

　　 它首先意味着一个内敛的空间，在这里，居住者可以自成一统，完成修身齐家的自我价值实现；它更意味着一个血缘与亲情的纽带，儿女绕膝、天伦之乐是每个传统中國人理想中的家庭图景；它更是一笔辛苦、血汗挣来的财富，充满了感情的寄托。

　　 突然有一天，房子进入了资本市场，一切都变了味儿。资本的铁骑摧枯拉朽，充满了金戈铁马扫荡一切的意味，在房地产市场开疆拓土，横扫一切温情。看着别人的房子在涨价，体验着自己的房子在增值，或者看着手里的工资增长远低于房价的增长，诸如此类，每个人都清晰地感受到资本力量雄浑有力的脉搏，感受到一个时代的来临。

　　 当房子具备了资本属性的时候，我们的心态再也难以回到从前。资本市场风云变幻，在资本的大潮中，我们被抛上抛下，身不由己；在资本的强悍力量面前，我们是如此脆弱，以至于除了诚惶诚恐、草木皆兵，不知道还能怎样主宰自己的命运。

　　 于是，当房价大幅下跌的时候，原本就脆弱的心态一下子濒临崩溃；在风声鹤唳中，病急乱投医地寻找退房等等后路。在这个时候，任何一根救命稻草，都可能被死死抓住。

　　 其实，改变不了现状的我们，唯一能改变的，只能是自己的心态。正如我们不会对电子产品的降价耿耿如怀、对汽车的大幅降价抱以容忍一样，我们也应该将房产看作消耗品，而不是保值增值的投资品。在不能拥有土地所有权、房产价格被人为操纵的背景下，个体投资者企图通过操作房产投资来获利，其实是同资本力量对抗，无异于以卵击石，被套牢是极其正常的结局。

　　 除了一个理性的心态，能让我们不那么风声鹤唳的，还有法律。从这些退房者的遭遇来看，当他们在法律上站得住脚的时候，往往就不像其他参加集体退房的人那么慌张。用好法律的保护伞，才可能期望得到更为公平的环境。